《鱼魚漁持續價值投資篇》讀後感轉載▼ by 港式菠蘿包的博客

出書寫書，記錄/總結經驗之餘也可與讀者分享，獲得版稅全數捐予慈善團體真正能實踐「取之社會、用之社會」之餘，獲得素未謀面、互不相識的BLOGGER寫讀後感，實在感恩。

蒙港式菠蘿包獲准轉載，將整篇BLOG文跟大家分享。

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《鱼魚漁持續價值投資篇》by Rexh&Sam 
(2020-02-12 00:43:01)轉載▼ by 港式菠蘿包的博客
http://blog.sina.com.cn/pineapplebunbun 

标签： 房产 随笔 投資 分类： 讀後感
呢本書其實留意了很久, 但一直都無買,因為本身呢類投資書比較貴. 其次本身已經好多書未得閒睇曬. 不過個日經過書局,清貨打折. 又見止凡,鍾記及皮老闆都推薦.於是又花了幾百大洋購入了一批書.這是其中一本.

總體而言,整本書結構都比較合理,理論在前,案例在後,最後再補充大灣區的一些城市信息. 而我本身在大灣區就有物業,所以大部分內容基本都相當熟悉. 話須如此,但也有不少內容值得細味同反思.

首先是芝士理論, 真系慚愧,我真的是第一次聽. 但原來很常用,最近新聞講關於個人衛生也用到呢個理論.隨著自己的知識,分析,心態及方法累積, 危機變成損失已經都不是很容易. 當然, 機會變成利潤也會變得顧慮重重. 作者認為思維方法以5W2H1E這八何分析方法去分析大灣區房產投資. 這分別是
WHERE: 在何處
WHAT:目的是什麼
WHEN:何時
WHY:誰來負債
HOW:如何實施
HOW MUCH:數量及質量如何
EFFECT:成效及績效又如何
從個人最近的投資心得. 其實投資並不是需要非常高深的學問. 有很多知識其實就是你身邊發生的事情.用常理就可以做出一個合理的分析.在乎的是你究竟有沒有花事件去思考同花事件去尋找證據去證明自己的思考是正確的.而整個投資週期,最難最難的,我認為是心理.懂得分投機同投資真的非常重要! 到今天,我認為自己的心理質素還是不夠好.

書中有一系列結合事例的投資分析都相當有味道. 特別是加按套現投資的例子, 發現原來可以從另一個角度都可以做到進可攻退可守.的確大開眼界. 而書中作者最想推薦或者我覺得作者認為書中的價值最高的地方在於股樓兩邊走及待熊基金這兩部分. 但在我來看,對於投資初哥或者投資經歷尚淺,例如我呢种, 其實操作上有一定難度. 例如日常工作及生活,已經佔用大部分時間,可以在家分析一下股票,其實已經很好,如果還要分析樓,又需要落場研究,又需要同agent打交道. 對於一個打工仔黎講,難度不少. 另外待熊基金其實需要對股票分析有一定的知識之外還需要一個佛系的心理,而且面對虧損要有堅定的信心才可以做到.其實不容易.

最後一大部分系涉及大灣區地產的篇幅. 書中提到房地產分析會從
背景,未來
基建發展
人口發展
產業佔比
生產總值
工資收入
政府規劃
等方面入手去研究一個地方是否有前景, 而自己最近也有留意馬來西亞及湖南的房地產.可以套用一下這套分析方法做一個比較. 除此之外我認為還需要一個因數就是入場時間.其實同買股票有差不多的道理, 好股票人人都知道, 但是否買入,長坐就系一個正確的策略呢? 我相信唔系. 對於優質股票\資產, 最大的風險在於出價過高. 例如2017年用470買騰訊,70蚊買CSCO.我最近出手位於樂從的一層樓的其中一個因數是基於資金回報過低. 同時中國經濟面臨一定壓力,政策對於炒房有所壓制,放水已經不是舊時的大水漫灌,對於房地產的銀行偏向上浮利率. 即對於投資者來說,成本會比平時高不少.

除了書中的關於投資的知識之外, 最令我感到恩惠的是回饋社會的心態. 我見好多blogger, 又或者Greg Sir其實對社會的事情都好關心,佢地都系以家庭為最重要的資產,錢財取之有道,發財立品,分享自己的心得去幫助其他人.等有更多的人可以回饋到社會,令整個社會更有正氣及更健康. 我覺得呢個先系財務自由的真正目的.

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《周末魚論》033 ～ 【Rexh & Sam】價值投資Blogger的自述

【Rexh & Sam】價值投資Blogger的自述

多謝止凡兄的邀請，仿傚【匯君】兄咁，攪攪新意思，放條youtube片一齊玩，盡談正確投資之道。

止凡 Youtube:

https://www.youtube.com/watch?v=7P31ThvSa48&t=485s

其實筆者跟Rexh研究了一齊玩Youtube已有一段時間，看看試錄之片段也超過半年，由打算找一處安靜地方錄音到疫情盡量不外出不碰面到家中錄音，錄音試完又試採排多次至後期製作，真是有苦自己知。但看見頻道漸漸多人留意了，view數多了，便覺得所付出的都是值得，達至一直沒有放棄的初心：「授人以魚，不如授人以漁！」所以在任何專頁及頻道，我們仍對《鱼魚漁》這三個字不離不棄。

為何是《鱼魚漁》?

「鱼」：

是魚的簡體字寫法，有什麼人會寫簡體字，當然是國內同袍為主要，此「鱼」實此國內大灣區投資；

「魚」：

是魚的正體字寫法，此「魚」直指港澳台投資之人士；

「漁」：

是捕漁的漁，漁夫的漁。

「鱼魚漁」連在一起當然是國內外人士學習大灣區房地產投資，由只懂食魚而達至懂得自己捕漁的階段，就是「授人以漁」的本義。

「教書」和「學習」是兩個不同的層次，幼稚園、中小學的階段均可稱為「教」同「學」，是一條spoon feeding的魚，只懂食魚；上了大專大學便是「學」同「習」，是一條要學漁夫捕漁的魚。

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《鱼魚漁》Rexh & Sam 投資頻道 https://bit.ly/RexhSamYoutube #blogger #鱼魚漁授人以漁價值投資 #大灣區房地產 #待熊基金 #股樓兩邊走

《周末魚論 》028 ～ 別忘初衷

《周末魚論 》028 ～ 別忘初衷

在略懂事以來，經歷過97年金融風暴，記憶中到03年04年左右，何文田1000尺建築面積連車位可以200萬左右買到，擎天半島連平台4xx萬買到，一般入場300多萬。

700 騰訊，港人喜愛嘅HSBC、近年多人留意嘅煤氣

而家回頭一睇，結論就係...

700 長期持有並且每年再投少許，現在已經是非常豐收。

HSBC 長期持有並且收取股息再投，好過儲蓄或使左去。投資收益真係一般。

煤氣長期持有並且收取股息及10送1紅股再投，回報也非常吾錯。

何文田1000尺連車位，可能現在200萬只能買回果個車位。

擎天半島特色戶變左幾千萬。

事後睇之前事，當然知道什麼是機會，什麼是陷阱。

機會多的是，時機只是初始之重點，之後操作尤其重要，但是需要多方面準備。這包括被動收入增長、負債情況、資產分配。

以上幾項都是在0304年左右我有考慮過的投資....當然很多經考慮過後也沒有做到。

咪玩啦，十幾二十幾前，嗰陣時啲嘢咁平俾我都搞得點啦。

記憶中，在03年遇到一個剛大學畢業會計的，佢話份工得5500。當然亦都有很多人收入非常之不錯。

到了08年金融海嘯，睇電視睇新聞，不同嘅媒體報道，這是百年難得一遇金融災難。

當時環境風聲鶴唳沒有事前的準備怎能把握呢？

今年，肺炎此事情已經影響了整個春節，直到現在也不知幾時可以復原。

封關、封城、每日新增個案，搶口罩，消毒用品、米、廁紙、衛生巾（呢樣真係唔係好明點解），人心茫茫。

現在機會多的是，花時間去研究一下對自己未來的合適投資好過啦。

其實真係唔需要跟車太貼。

把目光放遠一些，就會看到分野，思緒自然清晰。

沒有任何事情是永恆的。包括投資，情義，親人，友誼。好好享受及珍惜當下。

好好選擇你的投資項目，花心機去研究，把自己變成比一般人更了解便可以了。

正現金流為投資嘅主旨，絕對不會差得去邊。

別花太多時間去投資一些自己不懂的東西。

不需炒作，賺錢要取之有道，如果沒有底線，錢有幾難賺啊？

把炒作嘅時間花在享受下你的人生，包括生活或者工作更加有意義。

放低權慾，這些會令你失去更多。

別忘記投資初衷，如我個人投資的目的是為了自己及家人生活好一點。

好了就好好地享受，別不斷增加自己嘅慾望。

以上講的內容其實都幾廢話，道理簡單一字咁淺。

好好生活，好好把握現在，好好珍惜，這三句才是真言！

#投資心態 #理財規劃

《周末魚論》023～ 淺談澳門🇲🇴房產市場

《周末魚論》～ 淺談澳門🇲🇴房產市場

以大灣區概念來說，澳門也是其中一個重要的經濟實體，而事實上澳門是數一數二的勁高per capita GDP 即人均GDP高的地方.

有幾高？賣個關子？拙作可有提及有關數據。。。

對的，以2018年計，人均GDP是58000元美金，即是超過45萬元港幣(46萬澳門幣), 主要靠博彩收入的澳門人真是很富有？！當然數據歸數據GDP只是反映有關政府收入，就個人市民而言並不是這麼高。限於篇幅，再作分享。

澳門人口五十多萬，在房產方面新樓主力仍集中在氹仔一帶。

具投資價值嗎？筆者認為，如果你或伴侶是持有澳門身分證的話，那可以積極考慮的。原因主要是澳門政府給予首置的居民享有不少優惠，其中一項便是豁免首置印花稅(厘印).

位置方面，市中心的主城區一帶均是舊唐樓包圍著，筆者留意到重建舊樓的話只是增設電梯而樓層高度並沒有加高：筆者深信因為地形及舊城區地下設施問題根本不輕易可打大樁起樓，這亦是投資者卻步。

相反，樓價飛升集中在非主城的氹仔一帶，或近沿海的一帶區域。

租務方面其實客路集中於在澳工作的藍卡外斯勞人士，坦白說回報一般，除非閣下有意做劏房/分間房出租。

基建方面，輕軌的建設只是利及部份氹仔/舊賽馬會一帶市民，新口岸媽閣一帶反而建成無期，樓市也有點停滯。

另一方面，近月盛傳珠海橫琴口岸之一帶區域中央政府有意撥歸澳門管理，如是者又會再次引起人港澳台並國內人士對澳門投資的興趣。如果中央政府釋放土地起樓的話，受惠地方反而是橫琴及珠海，澳門的樓價一向也不便宜。以氹仔為例也要1萬1尺以上，國內計即是九萬一平方，是深圳近鐵沿線的樓價。要真的想買澳門樓，除了是持澳門證並有家人自住需要外，還是便考慮周邊的城市吧。

《鱼魚漁 持續價值投資篇 一切從芝士開始》- 介紹

《鱼魚漁 持續價值投資篇 一切從芝士開始》 內容簡介 作者Rexh及Sam以英國學者Dr. James Reason所提出的「瑞士芝士理論」 （Swiss Cheese Theory）與讀者在另一層次分享投資上的危機、風險與機遇。 「瑞士芝士理論模型」的學說多應用於發生意外後的成因調查及分析，而學說基 本上似乎與投資風馬牛不相及，並沒有任何關係。唯獨在一次機緣下，作者在研 讀學習上參透了這個「芝士理論」方法其實亦可應用於投資方面，經過反覆思考 及論證，發現實際操作及情況也可應用於投資上，與發生意外前後危機至損失的 時間值不謀而合。 「芝士理論」可說是「鱼魚漁授人以漁價值投資」一項重大投 資理論上的應用，故作者也在此跟讀者分享，讓大家透過「芝士理論」全面了解 投資是一回什麼事，尤其是他們核心所提倡的「價值投資」，以達「授人以漁」 的結果。 在投資知識及思考分析兩個層面，因篇幅所限，作者在本書集中分享粵港澳大灣 房地產的資訊以助思考分析。如果讀者心水清，其實會發現不同城市，只要拿著 一樣的數據，但藉著一丁點兒不同的數據鋪排方式，讓大家一起去分享數據演繹 ；這也是學習的一環。 至於在投資心態及實戰應用方面，股票及房地產投資作者也會詳盡分享，包括Sam 所提出的「股樓兩邊走」TM 及 Rexh所提出的「待熊基金」TM。 本著作首版版稅，全數撥捐「亮光文創慈善行動」作慈善用途。請多多支持。 可點擊亮光網站直接購買： https://www.enlightenfish.com.hk/bookstore/finance-and-investment/978-988-8605-35-4-detail
作　　者 ： Rexh & Sam 出版　社 ： 亮光文化有限公司 出版日期 ： 2019年12月 書　　度 ： 150mm X 210mm 頁　　數 ： 280頁 釘　　裝 ： 平裝 國際書號 ： 978-988-8605-35-4 書　　價 ： HK$168

Rexh 及 Sam 新作介紹：《鱼魚漁 持續價值投資篇》一切從芝士開始

新作介紹：《鱼魚漁 持續價值投資篇》一切從芝士開始
        作者：  Rexh 及 Sam合著

誠如上一本拙作《唐山大亨價值投資——解構大灣區房地產》所提及，專研及正確教授粵港澳大灣區房地產投資，再加上同時對香港股票價值投資有深入研究，並對理財策劃及實踐亦有精闢獨到的見解。因此，縱然已達財務自由階段，仍欲透過「鱼魚漁授人以漁價值投資」Facebook專頁及出書，與讀者多多交流。

《鱼魚漁 持續價值投資篇》一切從芝士開始是一本嘗試以「瑞士芝士理論」(Swiss Cheese Theory) 與讀者在另一層次分享投資上的危機、風險與機遇，更利用5W2H1E這八何分析方法去探討並以國內外資產作例子去引證這套《鱼魚漁大灣區房產投資分析法》!

作者介紹：

Rexh和Sam秉承著「授人以魚不如授人以漁」及「取諸社會用諸社會」之宗旨，分享「待熊基金」、「股樓兩邊走」及大灣區房產投資心法，將風險管理之重要性並資產配置之考慮及理念無私分享。

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為價值投資之教育理念出一份力，持續透過分享交流中不斷吸收新的市場資訊，與大家一同進步，達致教學相長。

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whatsapp: 852-94140558 或 
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本著作首版版稅，全數撥捐「亮光文創慈善行動」作慈善用途。請多多支持。

《周末魚論》017～香港房價相對國內一綫城市貴..嗎？(下)

《周末魚論》～香港房價相對國內一綫城市貴..嗎？(下)

續上篇 ~ 香港房價相對國內一綫城市貴..嗎 (上)

在香港房產除了有低的首期（1成）外，還有相對超低的按揭利率。低按揭利率也為業主降低了不少負擔，P按實際利率為2.25%，而相對應的深圳按照現在最新的LPR房貸規則計，首套房貸款利率不低於5.15%。

而貸款利率對按揭借貸款人的負擔有很大的影響，同樣是供款30年的500萬按揭，簡單計算，2.25%和5.15%利率各自對應的月供分別為$19100同$27300，比較下每個月供款相差$8200，記住每個月供多$8200元現金流不是一個小數目。還有每月本金是9737同5843差距。另外利息每月支出是9375同21458。

總結其中一點，利率5.15% 供款多了但本金還款少了很多。

明顯如只計算數字，港房產在按揭上有絕對的優勢。在供款上除了供款每月少$8200，還款本金也快了很多$9737。預期10年時間已經還了1168000，這個本金足夠另一個在香港首期，也足夠其他地區買入一些小價錢的房產。

當然香港相對深圳在按揭上容易做到轉按（加按），這也是投資房產上要考慮的重要因素。

GDP考量

除了考慮人工收入外，城市GDP增長速度也是考慮因素，投資房產屬於長線投資，10年八年並不算係很長。簡單啲考慮一點，10年後兩地的GDP的增長及數字有沒有何大的差別？

人工收入增長如何？

聽過有人説擔憂表示放寬按揭成數會引發新一輪樓價上漲，但到底這個現象在香港發生的可能性低嗎？ 

因為在降低首期的同時，每月供款隨著首期下降會增加。

另外需要注意的是，銀行對於貸款人有著非常嚴格的壓力測試，如果一個家庭每月要供2萬港幣，沒有穩定持續的4萬以上月收入吾使多諗。

另外各項稅項BSD，DSD也影響投資慾。除了稅項，香港的政治環境穩定性及未來經濟增長情況也是重要點考慮因素。

由於金融監管嚴格，降低首付比例是不會推動樓價暴升的，對普通香港市民而言，首置置業業主有優惠設施入場，暫時來講，新政策暫時是利大於弊的。

內地的優勢

不少人認為內地城市眾多，自然可以選擇空間大，一線城市太貴了就退守去買二三線城市，但港人的選擇空間就小得多了，事實是不是這樣呢？

這種講法不算正確，在11月前，灣區的確有限購設施，不同區有不同政策，並非每個城市都可以買入房產（一手或二手），但在近期（2019年11月6日），香港人獲得了粵港澳大灣區9個內地城市買房的最新政策資格，豁免在當地居住、學習、工作的年限證明，香港居民在這裡完全享有與內地居民同等的待遇（在購房資格上，算是比內地人更加寬鬆）。

港人還擁有更大的海外選擇空間，作為國際城市，港人要移民或進行海外投資要比內地要容易得多。

換句話說：內地人有的選項港人也有，港人有的選項內地人不一定有。

經常說到投資房產除了買了間屋之外，實際也付出了金錢去買該區的發展，這可包含小區（即是屋苑）發展，也可包括整個區域，甚至乎可以説是一個城市。

與其擔心自己優勢不足， 有否想過利用香港的優勢去投資內地一線城市？ 相反也可以，多多思考和努力，讓自己的生活變得更美好。

#香港樓市 #大灣區房地產 #理財規劃 #投資心態

《周末魚論》011～ 保6的迷思

《周末魚論》保6的迷思

～ 鱼魚漁知識星球🌍

國內剛發表了2019年第3季(即7至9月)全國經濟增長數據，增長是百分之六，預計下一季的增長更低於百分之六，但全年仍相信有百分之六(即是常說的保6)的增長，也是1992年，即27年有記錄以來最差的數據。

至於官方預期明年經濟增長，也是在這個保6水平。

問題究竟出在那？貿易戰是影響的，也直接影響了消費模式並有關信心。站在投資角度，有什麼要留意呢？ 買股策略要怎部署？

鱼魚漁知識星球🌍給你一點分享。

第一，先看人仔走向。現時港幣100蚊已可換接近91蚊人仔，相比6至9個月前只能換80元，即是匯率已跌13.8%。唯大家也明白到貿易戰下貶人仔利出口難以避免。故人仔走勢將先影響大局勢。個人睇法，去到1兌1算的機會相當之低，原因正是與保6有關，大家可思考一下當中的關係。

第二，人仔存款準備金。新聞常聽到降準，簡單來說就是降低存款準備金，也意即整個銀行系統可以釋放多些資金出來。在經濟下行時，甚至筆者留意到當經濟數據不佳並內地股市有持續向下調整時，某一星期五收市後(或某一假期前)人行便慣常會出招，是容讓市場消化一下消息或讓政策再詳細作解讀。通常最低限度下一個交易日都可以止跌，止一止咳。

第三，國內外息率。理論上息率影響借貸成本，減息有助減輕企業利息支出之負擔。

就香港股票而言，又要找有近7厘以上股息回報的其實不難，但欲在現市況去入市，除了經常未有空去睇市而以月供股票去操作的朋友外，筆者仍建議大家等一等。等候一個適合時間才進場。作為一個價值投資者，10厘回報或以上才是一個較似樣的分段入市的訊號。當然我們不能只單看股息回報，也得留意該公司股值、現金流及市盈率等數據去考慮該股的價值。

至於值得留意的股票類別，在現時的市況下，可留意一下：

內房股方面，將是比較波動的股票。筆者最近遊走幾個大灣區城市，有些一手尺價均價比附近二手尺價還平，按觀察一來是去庫存攻業績衝刺；二來是減債；三來是怕經濟下滑，購買力因信心問題減少購買欲望。在這情況下，息口及銷售額將主宰其股價表現。至於有多少庫存，最簡單便是閱讀有關年報，賣剩將多貨、總價是多少，相信便可以看到一些端倪。

內銀股則或會受惠於人行放水，向中小企放款。中小企公開的秘密一向是難借錢，或向國內財仔借貸，息率達分半息(15%)以上，甚至30厘也聽過，可想而知中小企對資金的需求非常殷切。另一方面，中小企很多老闆本身都有很多抵押，所以買賣國內非國企的中小型股得要留意。

本地地產股/工業股。很多”本地薑”都長期undervalue, 或bookvalue過低，但卻擁有相當優質的資產。股市調整股價低反而帶來私有化/被收購的好機會。大家且拭目以待。

公用股。數來數去似乎得幾隻藍籌，但其實也可留意市值較低的一些影子公用股：穩定派息、資產優厚。照筆者慣例，不會派冧巴同開名，大家也值得花時間研究、自行發掘一下。

這篇已分享幾類股票可留意的範圍，下一篇有時間寫的話，便再分享那類股票不宜沾手。

內地第3季經濟按年增長6%創新低

https://news.rthk.hk/rthk/ch/component/k2/1487020-20191018.htm

《周末魚論》009 ~ 未來經濟大環境

《周末魚論》~ 未來經濟大環境 

上月舉行定期的《鱼魚漁》飯聚，氣氛不俗，當中有很多很好的投資分享及交流，也少不免談及近來社會的氛圍，作為成熟的投資者，大家也會點到即止。

關於大灣區包括國內及香港經濟未來之增長，筆者也當然會被問及，就國內而言，要達至預期百分之6的國內生產總值GDP之增長倒是沒有問題，個別城鎮更會有雙位百分比增長。相比之下，筆者反而擔心香港之經濟，總體看法有兩方面：

1）未來失業率

2）息口走勢

作為仍是打工一族的投資者，工資所引起的現金流當然是重要，以應付日常之開支，包括供養父母、子女校內校外學費並車船開支、燈油火蠟、供樓、保險、日常生活飲食、慈惠奉獻等。由貿易戰開始至現時社會受內外打擊下，一般市民也感受到經濟下滑之情況已出現，個別服務行業人員也出現要放無薪休假，這開始也是常態。一旦因經濟因素而失去工作，所謂手停口停，便要動用現金儲備去應付以上常規費用，那還有心力及現金流去持續投資。

另一方面，便是息口走勢，就整體而言，雖有行動呼籲提走港元，而HIBOR也有些微影響，但在整個資金M3體系內影響是輕微，但，預期當有外資突然流失時，便是利率抽升時，這不能不留意。

所以，關注失業情況將也影響到房產及股票投資。

面對當前情況，未來9個月，或3季相關數據也值得去了解。其實只要稍稍留意衣食住行就可感受到，已不需問專家。

筆者認為，投資以外，家庭、健康更為重要。

Carpe diem !

#投資心態

#活在當下

《周末魚論》007～ 劈價買樓？五大要求 缺一不可

《周末魚論》劈價買樓？五大要求·缺一不可

（轉載自 鱼魚漁知識星球🌍）

有見政局不穩，有個別屋苑劈價，是否入市時機？

這可還算是投資者的一個疑問❓

投資者，還有額的，當然可以考慮。問題是有做好事前功課就行。

動盪市買樓，亦有5大要求(缺一不可)

• 有額，並不需要付額外的印花稅
• 有能力承擔再跌15-20%的壓力
• 有穩定收入/職業，或有大儲備
• 有實際目標屋苑、樓層、單位
• 有好的AA，肯為你狠狠的劈價

有多時有錢有實力亦有心儀，但AA這個關鍵人物竟然不能幫你劈價！全因他/她不能回價時被賣家問候全家！有些賣家當寶咁賣，要他/她劈價賣總有問題🤨。

那該怎麼辦，竟然是缺一不可，那找另一個辦罷，又或者簡單直接，加佣幹AA也絕大部分也是為佣金罷，給AA多一點便多點能量，多用幾萬便能跟你慳幾十萬或以上，leverage是10倍，何樂而不為？

跟投資買股票一樣，同一個間有盈利的公司，有人買同一隻股票，為何有人賺大錢同時又有人輸？心態有，買入成本也是重要。在動盪市中，開始出現零星減價不出奇最主要還要看鋤這口價，也代表了未來profit有幾大。鋤價愈大錯價機率便會一直提高。誠意，太高的差別也要找專業人士了解多點有否潛在風險。

至於是否先考慮未來10年仍在港生活或移民這個問題不容易答，但換一換投資角度，這是個沒限制的問題，因為我們投資是一個資產項目而已，會考慮該區經濟、租金走勢人口流入、地點地段等。投資理論上並沒有自住的原素，正如一些投資者買多套間的分間房做BnB或分租套房一樣，徠不會考慮自住的。

#房地產投資#投資 

#週末魚論

《周末魚論》005 ~ 投資心態

《周末魚論》～  投資心態

(轉載) ~ 鱼魚漁知識星球🌍

近日有個同學仔WhatsApp我問一個有關國內投資房產嘅問題。

第一跌夠未？

還有得再跌嗎？

資產配置上我應該怎樣處理？

買回香港房產嗎？

其實都唔係一個問題，係一連串問題⋯⋯

同佢傾左一段內容，分析俾佢聽每個人財務都唔同，每個人生活要求都唔同，承受壓力也唔同，目標也唔同。千叮萬囑佢唔好聽人意見去決定一件事。所以我只是簡單回應左幾句有關以上嘅問題。

我分享係以我個人嘅睇法

每次投資，不論是股票投資或是買樓投資。如果開始時太順利，我便會提供高更多警覺，不斷判斷及思考自己有沒有做多了？有沒有被勝利沖昏頭腦🧠？是否真的想做這個投資？

所以在大灣區房產投資上，會參考其他人的數據及資訊，但我把距離放得在遠一些。着眼點不再是房價幾多錢？現在租值幾多？而是以該區有什麼產業優勢，有什麼可發展，人口能否流入？從歷史角度及規劃發展去不斷評估所投入的投資物。 

第一個問題就是為什麼你有這種投資的分配？

當初投入的原因是什麼？

如果是投資目標是為了買回香港樓，我想是也許是機會來了？但夠膽買嗎？

資產沒有絕對的平與貴，只有相對的平與貴。

香港有些三四星酒店平日日租為1300-1500左右，如果做7折約1000平時算很平，但近日以300左右價格，除了價格外這也反映了需求及成本損失等其他因素。

正如以上所講，假如以香港為家，其他只是投資下，這次又是否是一個機會給自己一個機會呢？但機會不會獨自來到，機會同風險一齊來，問題是怎樣判定。

如之前一篇文章提過，待熊基金尚未入市，這是反映時機不成熟？或是反映自己財務狀況時機不成熟？還是依據計劃上尚未到達收集範圍。

經常同同學朋友仔分享，就算沒有買賣，也需要花大量時間去了解事情，不論是投資股票或房產。除了價格需要了解外？還真的沒有其他嗎？

#大灣區房地產#投資心態#理財規劃 
#鱼魚漁

國內鋪位有投資價值嗎？

國內鋪位有投資價值嗎？

國內鋪位投資，相比起投資住宅🏠，陷阱更多，屬於高階玩意，不能不小心。

關於鋪位，總有一些狀況要留意，以下是網上一些資料，整合如下：

第一、抬高鋪價返租，透支升值空間：

如一個市值僅1.5萬元/平方米的商鋪，開發商將其提高到3萬元/平方米並承諾10年返租賣出，小業主年收益8%。假設10年內商鋪本身既不升值也不貶值，也不計算投資者的利息損失和各種稅費，10年後，投資者雖然租金收益為鋪價的80%(每年8%×10年)，共收到租金2.4萬元/平方米。

但投資者如果此時將商鋪出售，也只能賣到1.5萬元/平方米，實際房產收益為50%，賣出後虧了一半，因此投資在每平方米商鋪上的實際年收益率也只有：(2.4萬元—1.5萬元)/3萬元/10年=3%，遠不及開發商宣稱的「8%」的年收益率。

投資提醒：時下「返租」已成了開發商賣商鋪的一種包裝、營銷手法。這種「返租」雖然貌似很豐厚，但其實「羊毛出在羊身上」，早在開售前，開發商就已把返租租金加到商鋪的售價中，通常都會將售價提高三成左右來進行銷售，因此即使所有返租租金一次性在樓價里減扣，開發商也不會虧本。如果能順利地再將商鋪租出去，開發商可另賺一筆；如果租不出去，開發商也可以全身而退。而投資者不但得不到返租期間的租金收入，更因為高房價而透支了本應屬於投資者的升值空間，可說是承受了雙重損失。 

第二、經營不善，開發商人去樓空：目前市場上在售的帶返租的商鋪，大多是商場鋪或批發市場商鋪。

業內人士指出，這類商鋪的租金回報如何、能否升值都完全視乎項目後期的招商和經營情況，只有定位準確、招商良好和經營管理完善的商場，商鋪租金回報和升值前景才有保障。如果開發商賣完便悄然離場、招商不佳開不了業或者開業後經營不善又關門了，小業主的投資就會血本無歸。

投資提醒：商鋪投資者千萬不能單憑高額返租回報就貿然下手。購買前先應調查清楚項目的地理位置和商圈環境，考查商場業態定位是否順應周邊商圈需求，交通是否方便等等；其次是項目的經營團隊是不是有成功的運作經驗，有沒有能力經營起來；再次還要看開發商的實力和資歷，這主要是判斷開發商會不會捲款離場的依據。值得提醒的是，目前有些在售商場鋪雖然是品牌開發商樓盤的裙樓商業，但產權早已易主，跟原來的開發商全無關聯，投資者切勿盲目追隨品牌，應查看相應的法律文書及相關資料後再做決定。

第三、小鋪合併出租，辦不了房產證：為吸引小投資客，不少開發商在賣鋪時盡量降低門檻，將商鋪切成了幾平方米大的「微型鋪面」出售，同樣帶返租條件，誘使更多小型投資者進入。但這部分商鋪賣出後，為了方便招商，開發商又經常會根據商戶的要求將小商鋪合併出租，這就造成小商鋪間沒有界址，根本無法測繪，也辦不了房產證。

投資提醒：業內專家提醒，部分帶返租的商鋪交樓後業主實際上並不能及時收樓，因此對商鋪也就喪失了處置權，如果開發商直接將商鋪合併或分拆出租，根本無法通過規劃驗收，房產證也不可能如期辦出。如果因開發商原因而辦不了房產證的，開發商就要承擔違約責任，延遲辦證的違約責任屬於嚴格責任，開發商不得以業主沒有損失作為抗辯理由。如果開發商拒不承擔責任，購房者可通過司法途徑追究。

第四、「長租約」商鋪返租：部分在售的一些商業項目根本不是產權鋪，銷售方賣出的實質上只是一張長期租約，而且還要求投資者提前付20年的租金。

因為沒有產權，有的一間商鋪被同時「租」給了多個人，就算有貌似豐厚的返租回報，仍難掩無產權的危機。這種情況多出現在東南沿海一帶，在廣州、東莞等地，該類商鋪尤為普遍。廣東省流通業商會執行會長黃文傑認為，廣州不少專業市場或是臨建物業或由舊廠房改造，只有物業使用權而沒有產權。投資不帶產權的商鋪，出了問題，投資者的追討難度大，所以應更加慎重。

投資提醒：按規定，超過20年的物業經營權是不允許轉讓的，如果開發商一次性收取30年的商鋪租金肯定是違法的。如果是20年以內的長租約，雖然是合法的，但卻容易讓「有心人」打「擦邊球」，利用高額返租回報吸引商鋪投資者，通過轉租形式一次性向他們收取十多二十年商鋪租金，等於從投資者手中圈了一大筆錢後，再分月、分年付給投資者高額利息。

而開發商拿著圈到的錢去做二次投資，一旦投資失敗，資金鍊斷裂，商鋪投資者的返租回報就成了泡影。因此，投資客在購買時時一定要瞭解清楚商鋪是否有產權，是否存在抵押，有抵押的要在開發商辦理塗銷抵押後再付房款。

第五、舊裙樓商鋪包裝上市，產權年限短：商業物業產權一般為40年，但目前，除個別一手商鋪擁有40年產權外，絕大多數商場鋪和專業市場商鋪銷售時產權都不足40年。

提醒：對商鋪來說，產權年限就意味著業主收租或經營收益的年限，商鋪產權到期就要交高額的地價才能繼續使用，直接影響到投資回報。所以買鋪前一定要先瞭解清楚商鋪剩下的產權年限，衡量投資是否划算。

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