《周末魚論》044 ~ 國內大灣區房地產業2021年走向：賀年別注篇
國內外因為疫情及網絡科技進一步發展，從房產市場而言，的確是起了微妙的變化。這篇文章集中討論分享國內大灣區房產狀況及變化。
先分享租務市場近月情況。
大 灣 區 房 產
租 務 市 場
自2020年4月起，因為疫情，除在廠打工的製造業員工僱主會安排宿舍，國內本身已經買少見少的實體店也急增轉在網上銷售。就一些個體戶，即自己做老闆的，一些直播直銷方式去推廣及售賣產品已經定型及成熟。就以大灣區為中心而言，因此很多本身家鄉在華東華北廣西的人士也在過年後留在或返回家鄉繼續經營其生意。家鄉繼續經營的好處是留在長大的地方照顧孩童也可以照顧父母，二來在家鄉通常都是有房子的，也不用南下往廣東一帶租房居住，一來一回省回不少房租。可能不講不知，國內普遍的租約一般只簽一年死約，甚至有一些租客只肯簽10個月死約，租務以３月至4月最為活躍。因為國內人一直以來非常重視回鄉過年，一些從東、西、北方南下粵深打工的回鄉是必須的，所以每年都有所謂「春運」是可以理解的。在國內做廠佬的，一些廠早在12月下旬已經開始讓員工放假回鄉，直至2月尾才回去城鎮打工。故此，一些租客如果沒有宿舍要租房的，租約簽一年是最好，回鄉後返來再找地方租。遇上一些極端情況，一些不負責的租客，在租期第11個月已經回鄉，索性不交水電租和物管，放棄按金便算，當然是少數但遇有發生。
展望2021年的租務只是平穩，租金就算在一些市區、旺區，不愁租出的，也都要有租金下調的心理準備，畢竟國內外經濟復甦有期。跟香港情況一樣，租金回報於一手物業影響不大，租金下調反而會影響二手物業價格。
另一個地方，澳門，尤其租務也是待興，澳門疫情雖一早已受控，但由於澳門是外向型經濟，其中以服務業及博彩業為主體，租房人士主要以外勞為主，即從東南亞如越南、緬甸、菲律賓、印尼等地來打工的外勞。租金？早已沒調升的空間。其實多人合組一屋甚至一間房早是常態。。。
在香港已持有國內物業的朋友預計還要守一段時間，早幾年國內美好的光景及光環有待重現。
一 手 買 賣
因為2020年上半年的疫情，部份城市在2020年頭兩個季度的確積壓了不少購買力，故此在6至10月時一手物業相當興旺，加上有部份城市購房限制鬆綁，例如一手物業，如珠海及橫琴、中山等，重新開放予港澳人士購買下，加上如橫琴輕軌啟用及2023年深中通道基建同時再度抄作，亦帶動國內較富有人士如滬深杭州等地買入有待升值。除中山、惠州外，肇慶亦因為有大地產商號稱「香港城」而突破活躍起來，什麼起居電子化一站式一體化仿佛明天便會出台。
退休自住，還是只是閣下的投資項目，良禽擇木而棲，投資一定要分得清清楚楚。
部份地方，一手市場每平方米(即10.764英尺)在同一位置去年跟今年的價格沒升，相反加推了不少優惠如送精裝修(編按：原本買毛坯的清水樓)或/及送12個月至24個月不等的物業管理費或iphone等等，各形各色也有。
有一些地點，甚至一手精裝價(包括家電標配呢)比起比鄰的二手屋苑價更便宜。。。箇中原因，是否市場錯價，有待由讀者網友發掘一下，看看是「寶藏」還是「假」寶玉、是「龍」還是「蟲」。
一手物業，非住宅市場可能是2021年的焦點所在，商業寫字樓也許有較大的變化。
二 手 買 賣
於大灣區而言，說得現實一點，二手價跟租務市場的確會扯上一點點的關係，跟早兩三年租務跟著基本6-7厘以上回報走愈來愈少，這跟二手樓上升速度快、一手樓較慢有一點關係。二來便是新近的租務下調。以現時市價計，只餘3厘左右之回報。尺價方面，就算區區的粵省大灣區，同一屋苑質素，尺價可以是相差幾倍：這就是LOCATION帶來的價格歧視。
舊曆新年將至，加上疫情的變化及變得易受感染，專家也說要待疫苗有７成人以上接種後產生抗體後才能抵銷高度傳染之爆發力。
後 記
觀乎以上分享內容，可能感觀上較為負面，但想指出投資項目不能太過一面倒睇好，正如《鱼魚漁》「芝士理論」所提及的風險論，加上知識上的認知，思考及分析，加以應用及實踐。了解風險，把握機遇，如開放了的一手置業機會，如何是好？要分析，不是睇下樓盤廣告聽人講兩句，跟下風便買。投資變左局住自住。
買賣策略完全無透徹思考分析過？ 怎辦？
因為題材關係，也是賀年別注篇，是篇文章會同時於Follower及鱼魚漁持續價值投資blog發放。
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