《周末魚論》044 ~ 國內大灣區房地產業2021年走向：賀年別注篇

《周末魚論》044 ~ 國內大灣區房地產業2021年走向：賀年別注篇

國內外因為疫情及網絡科技進一步發展，從房產市場而言，的確是起了微妙的變化。這篇文章集中討論分享國內大灣區房產狀況及變化。

先分享租務市場近月情況。 

大 灣 區 房 產

租 務 市 場

自2020年4月起，因為疫情，除在廠打工的製造業員工僱主會安排宿舍，國內本身已經買少見少的實體店也急增轉在網上銷售。就一些個體戶，即自己做老闆的，一些直播直銷方式去推廣及售賣產品已經定型及成熟。就以大灣區為中心而言，因此很多本身家鄉在華東華北廣西的人士也在過年後留在或返回家鄉繼續經營其生意。家鄉繼續經營的好處是留在長大的地方照顧孩童也可以照顧父母，二來在家鄉通常都是有房子的，也不用南下往廣東一帶租房居住，一來一回省回不少房租。可能不講不知，國內普遍的租約一般只簽一年死約，甚至有一些租客只肯簽10個月死約，租務以３月至4月最為活躍。因為國內人一直以來非常重視回鄉過年，一些從東、西、北方南下粵深打工的回鄉是必須的，所以每年都有所謂「春運」是可以理解的。在國內做廠佬的，一些廠早在12月下旬已經開始讓員工放假回鄉，直至2月尾才回去城鎮打工。故此，一些租客如果沒有宿舍要租房的，租約簽一年是最好，回鄉後返來再找地方租。遇上一些極端情況，一些不負責的租客，在租期第11個月已經回鄉，索性不交水電租和物管，放棄按金便算，當然是少數但遇有發生。

展望2021年的租務只是平穩，租金就算在一些市區、旺區，不愁租出的，也都要有租金下調的心理準備，畢竟國內外經濟復甦有期。跟香港情況一樣，租金回報於一手物業影響不大，租金下調反而會影響二手物業價格。

另一個地方，澳門，尤其租務也是待興，澳門疫情雖一早已受控，但由於澳門是外向型經濟，其中以服務業及博彩業為主體，租房人士主要以外勞為主，即從東南亞如越南、緬甸、菲律賓、印尼等地來打工的外勞。租金？早已沒調升的空間。其實多人合組一屋甚至一間房早是常態。。。

在香港已持有國內物業的朋友預計還要守一段時間，早幾年國內美好的光景及光環有待重現。

 一 手 買 賣

因為2020年上半年的疫情，部份城市在2020年頭兩個季度的確積壓了不少購買力，故此在6至10月時一手物業相當興旺，加上有部份城市購房限制鬆綁，例如一手物業，如珠海及橫琴、中山等，重新開放予港澳人士購買下，加上如橫琴輕軌啟用及2023年深中通道基建同時再度抄作，亦帶動國內較富有人士如滬深杭州等地買入有待升值。除中山、惠州外，肇慶亦因為有大地產商號稱「香港城」而突破活躍起來，什麼起居電子化一站式一體化仿佛明天便會出台。

退休自住，還是只是閣下的投資項目，良禽擇木而棲，投資一定要分得清清楚楚。

部份地方，一手市場每平方米(即10.764英尺)在同一位置去年跟今年的價格沒升，相反加推了不少優惠如送精裝修(編按：原本買毛坯的清水樓)或/及送12個月至24個月不等的物業管理費或iphone等等，各形各色也有。

有一些地點，甚至一手精裝價(包括家電標配呢)比起比鄰的二手屋苑價更便宜。。。箇中原因，是否市場錯價，有待由讀者網友發掘一下，看看是「寶藏」還是「假」寶玉、是「龍」還是「蟲」。

一手物業，非住宅市場可能是2021年的焦點所在，商業寫字樓也許有較大的變化。

二 手 買 賣

於大灣區而言，說得現實一點，二手價跟租務市場的確會扯上一點點的關係，跟早兩三年租務跟著基本6-7厘以上回報走愈來愈少，這跟二手樓上升速度快、一手樓較慢有一點關係。二來便是新近的租務下調。以現時市價計，只餘3厘左右之回報。尺價方面，就算區區的粵省大灣區，同一屋苑質素，尺價可以是相差幾倍：這就是LOCATION帶來的價格歧視。

舊曆新年將至，加上疫情的變化及變得易受感染，專家也說要待疫苗有７成人以上接種後產生抗體後才能抵銷高度傳染之爆發力。

 

後 記

觀乎以上分享內容，可能感觀上較為負面，但想指出投資項目不能太過一面倒睇好，正如《鱼魚漁》「芝士理論」所提及的風險論，加上知識上的認知，思考及分析，加以應用及實踐。了解風險，把握機遇，如開放了的一手置業機會，如何是好？要分析，不是睇下樓盤廣告聽人講兩句，跟下風便買。投資變左局住自住。

買賣策略完全無透徹思考分析過？ 怎辦？

因為題材關係，也是賀年別注篇，是篇文章會同時於Follower及鱼魚漁持續價值投資blog發放。

另外，早前停刊了的《周末魚論》因一些刊載限制問題而暫停了，未來會再構思以不同方式繼續，請繼續支持《鱼魚漁授人以漁價值投資》、Rexh&SamYoutube投資頻道、Rexh持續收集增長現金流及Sam(Follower)方路華股樓兩邊走.

《周末魚論》043 ~ 淘汰舊經濟股？！買新經濟股？！

 《周末魚論》043 ~ 淘汰舊經濟股？！買新經濟股？！

近日港股所關注的，已全是所謂「新經濟股」的籠罩下炒個不亦樂乎。

「新經濟股」的定義：

香港交易所為吸納新經濟公司而修訂的《上市規則》條文已於2018年4月30日生效。一些沒有收益的”生物科技公司，以及採用同股不同權架構的大型科技公司，可以落戶港股。”

這次上市規則的改變，目的是為港股引入更多新興及創新產業公司，為投資者帶來更多的投資機遇。然而，這亦帶來一些新問題，包括怎樣評估處於早期發展階段，未有收益的生物科技公司。至於在同股不同權架構下，公司的一些主要人員，包括創辦人及主要管理層所持有的股份類別，享有較普通股份更多的投票權，亦衍生有關股東權益、企業管治，以及投資者保障方面的問題。增長潛力高是新經濟公司的主要賣點，然而高增長亦意味高風險，有意投資這些公司的投資者，有必要先好好裝備自己，了解這些公司的主要特點及風險，以及新上市規則，這樣才能夠作出有根據的投資決定。

生物科技和科技公司都是近年投資市場的焦點，全球主要市場亦爭相招徠一些潛力優厚的初創科技公司。科技股近年表現搶眼，亦增加了投資者對新經濟公司上市的興趣和憧憬。然而，受樂觀情緒主導，投資者容易高估了這些公司的投資價值，而未能認清風險。

到近來，一些股票，如醫療藥物股及物業管理股也視作「新經濟股」之一輩。醫療藥物股也算說得通，藥物跟科研可說是環環相扣，但物業管理股也定義為新經濟股似乎風馬牛有所不及了。

至於一些有實力的「舊經濟股」前景如何？

筆者認為，這些股票仍有一定吸引力，尤其是自2020年3月起有不少股票已跌至幾年新低，以市盈率PE及市帳率PB計已是5/6倍及0.4倍左右，以價值投資而言，部份股票已是「白菜價」，分分鐘也是以蔗渣價格但有燒鵝髀味道：當經濟回暖時，業績也自然會好轉，而股票價格屆時也能隨之反映。

對於港股市場，陸續仍會有不少新經濟公司的股票上市，大家可能需要先問問自己的投資目標，風險承受能力，再而投資。

#舊經濟股 #新經濟股 #生物科技 #科技 #醫療藥物股 #物業管理股

 

《周末魚論》042 ～ 佔小便宜

《周末魚論》042 ～ 佔小便宜 在日常生活，尤其在香港的圈子，佔小便宜一概都是習性，也許是文化。 什麼叫小便宜？簡單來說便是拿「著數」、優惠，著數有一個港式英文叫Jetso，慳得幾多得幾多。 在香港生活，自小也學習怎去拿一點著數：跟阿媽去街市，買菜叫會叫檔主送條蔥；報章剪下多張優惠券；到長大後出外食飯問信用卡💳優惠；到現時智能社會下用手機下載APP取即時優惠⋯⋯等等。在生活而言，精打細算也是理財智慧。 有點可惜的是，普遍來說，很多人拿著數懂了，錢是省下了，卻忘記了要想辦法增加「收入」，這才是持續現金流的精粹。 以前家人都常有跟我說，學慳錢，更應去學掙錢。當時聽後都是有這種感覺：講就易！做到？好難！ 2000年代前資訊科技並不普遍，甚至是半封閉，以前想去學習如何增加現金流收入的方法，除書本外非真金白銀付出去請教別人或上堂否則便很難學。但是仍然有一個問題：他們書中所講的，課堂所教的是否實戰？小魚可以說80%以上的都不是其自身的經驗：網上抄的有、虛構的多，一兩次經驗成為所謂專家更比比皆是！ 到現時網上資訊，大家稍努力勤力一點自學也不難；想進階了解投資操作，花點錢也許值得，也能在圈子內識上知音有緣人。 要找真正導師及循循善誘，實要機緣、加點緣份及配上幸運罷。

平等分享行動之我見

平等分享行動之我見 。有無留意 街上這班公公婆婆 。基層怎樣生活？ 。可以為他們做什麼？視而不見？ 沒有好人好事 只有該做的事 不是做義工、沒有施與受，平等分享 。施與受總有高與低之想法 。沒有組織，沒有專頁，一盤散沙 。但沙卻係有最大的凝聚力 。為何不捐錢（ngo section 88) 。不經組織，不需申請基層直接受惠 。派 同 分享 本質是有分別 。沒有審查 分享隨心隨意 。以街坊身分去探、關懷長者 。少少物質溫飽送暖外，和他們傾傾偈關心一下，送精神上的暖也是要的。 將自己有多的分享比人 。貧與富祗會愈來愈遠，無法跨越 。謬論，阿婆其實好有錢 。棺材本，過去有貢獻，生活卻艱苦 。社會不公義，將怒氣化為正能量 。力量看似好少，但爆發力會很強大 。不可涉及 現金，所以分享coupon 原因：尊嚴. 引起注意. 做得幾多 。物品有選擇權，有權接受或不接受 。火🔥柴 火藥 物資 火帶來溫暖帶愛 。$200買到什麼？ 。凹罐頭的故事 去 。巷仔搵人 。水的來源 。為何要濕水 打開匣子 。阿婆，食左飯未 。開幾點 收幾點 。紙皮幾錢一斤 。汽水罐 發泡膠箱 。日賺多少？ 。婆婆幾多歲，叫低 。抽水，讚皮膚靚，牙好齊，頭髮 。估下小朋友幾歲，讀幾多年級 目的 。讓他開心，可能成日無人理過佢 。凍唔凍，關心，著多件衫 。分享物資，分享時間，分享耳朵 。笑哈哈貼戰車，叫佢地日日開心笑 注意⚠️ 。可以講唔該，但不說多謝 。thank you 。尤如 郵差派信，管理員替你開門 。分組行動。最多5人一組 忌問 。每個人都有一個故事 。同邊個住 。屋企有咩人 等 家庭背景 。為何屋企人唔理你？ 鼓勵 。日常生活 。開眼，從此看見 。寫fb,分享感受，tag朋友，讓更多人看現 。可能會有人問，分享券 。強調不能接受錢 。影相片作記錄*** 。遍地開花🌼，讓每個社區都有 #平等分享行動

《周末魚論》041 ～ 在波動市呃飯食之輩

《周末魚論》～ 在波動市呃飯食之輩

股市在過去兩個月，像坐過山車一樣，跌幅升幅也相當驚人。在一些REITS市場因一些過度槓杆，更有投資者因下跌而需補倉甚至斬倉，傷害相當。

至於買正股沒槓杆的朋友也現面對坐貨之時刻，市場真沒幾多人可以在3月最低位入市。《鱼魚漁》更留意到，一些股票的最低位只在某交易日某一小時出現過。作為不是全職在股市或已退休者，一般打工仔並不可能可以做得到。開個小會、傾幾個重要電話，1小時便過。預早一天set價位？咪玩啦！Set價買貨也有一定限制，唔好欺騙小投資者或你的「信眾」罷。

市場太多所謂股市KOL、乜乜物物專家喜愛吹牛，往往都誇大自己幾時幾時低位入貨，又說賺好幾十倍。又說相信什麼投資法。大家不妨fact check一下之前他/她有沒有當日或過一兩天內記錄他入貨的情況....KOL噃，點會不在自己地盤內分享自己的戰績？賺幾十倍？一個大浪仲唔放走？何況幾個浪？又信價值投資亦信場趨勢投資一早已沽貨離場。還有幾蚊的700騰訊？你問問他咁多年收了幾多股息罷，實答唔到你。因為？根本只是吹牛。基本上問幾條問題他/她露哂底了。除非當時坐緊監連電話都打唔到網都上唔到.......或甚一些KOL在過了一個月、甚至而家先同大家講「我其實極低位all in某股」，而家先提，信不信就要自行判斷了，幫唔到你。

上文寫得有點激氣，原因是太多呃飯食，呃小投資者的人。

「取之有道、用之有道」才是投資的真諦。

#取之有道 #用之有道

《周末魚論》040 ～ 港元匯率走向

《周末魚論》～ 港元匯率走向 

上星期才談及人民幣匯價，無獨有偶，今星期到港元，港元卻反過來是強勢。

2020-06-05 HKT 05:26 港匯持續偏強，金管局4月底以來首次入市。

港元觸發7.75兌1美元強方兌換保證，金管局買入美元，向市場沽出9.77億港元，令下周一銀行體系戶口結餘增加至957.68億元。

在政經動盪時，我們從多方面理性思考一下：

１）        香港人沽港元換外幣，留現金

２）        香港人沽港元換美金，留現金

３）        國內人沽人民幣換港幣，留現金／買港股

４）        外國人沽美金換港幣，留現金／買港股

５）        外國人沽外幣換港幣，買港股

筆者大概想到上述５類，第１至２相信不用解釋，但觀乎去年起已開始徹港元但Ｍ３不斷是新高，證明沽港元只是很少＄數量。人數我就不能去掌握了．

至於國內人沽人民幣，買港股，會否涉及國家隊維持穩定，亦幾乎可以肯定。５、倍的大藍籌市盈率，非常吸引：比美股更加吸引。在國內，因外匯管制，人民幣兌換港元一定比起換外幣容易，這亦是可以理解。。。需求問題。

至於外國人沽美金換港幣，也可以理解：美國國內因警員暴力事件引至全國有大小騷亂，不少投資者基金也沽美元換外幣。

看來，港元觸發7.75兌1美元強方兌換保證還會持續一後短時間，起碼也要待美國騷亂事年平靜下來，鱼魚漁的推論假設便得到證實。

#港匯   #強方保證   #M3   #金管局接貨